משכנתא - איך לבחור את המסלול הרווחי ביותר עבורך?/גיל אורלי
חינוך פיננסי וייעוץ עסקי למשפחות ועסקים | קבוצת גיל אורלי
מאמרים > משכנתא
 



 

לאחרונה החליט בנק ישראל לכפות שינויים בהרכב המשכנתא. על פי השינויים החדשים, מסלולי הריבית המשתנה, בתדירות של פחות מחמש שנים, מוגבלים עד ל-1/3 מגובה המשכנתא, וה-2/3 האחרים הינם במסלול בעל ריבית קבועה. שינויים אלו משנים את החישובים וההעדפות הקבועות שהיו ללוקחי משכנתאות ודורשים התערבות פעילה יותר.

הכירו את מסלולי המשכנתא האפשריים

התאמת המשכנתא היא עבודה מאד מקצועית שמתחשבת בגורמים רבים, אך מתוכם יש שני גורמים עיקריים: הראשון – מהי יכולת ההחזר החודשי שלנו,  והאם ביכולתנו לקחת סיכון שבמסגרתו סכום ההחזר החודשי יעלה?  השני – איזה מסלול יהיה הכדאי ביותר עבורנו גם כשהתנאים משתנים בחוץ?

 

אילו פרמטרים משפיעים על המשכנתא

הריבית, שער הדולר והאינפלציה עשויים להשפיע על החזר המשכנתא שלנו, ועל כן לפני בחירת מסלול משכנתא עלינו לנסות ולהבין לאן נושבת הרוח ומהן התחזיות הצפויות בכל אחד מהפרמטרים הללו. שינוי בכל אחד מהם עשויים לשנות משמעותית את כדאיות המסלול שבו נבחר, ומשום כך חשוב להכיר את ההשפעות ואת המסלולים השונים בכדי לקבל החלטה עצמאית.

ראשית נכיר את המסלולים העיקריים הקיימים בשוק, כפי שהם מוצגים בתנאים הנוכחיים, ללקוח שנחשב אטרקטיבי עבור הבנק:

 

משכנתאות בריבית משתנה:

·   משכנתא בריבית פריים - אחד המסלולים הנפוצים ביותר, הוא משכנתא הצמודה לשינויים בריבית הפריים. ריבית הפריים היא הריבית החובה הבסיסית הנקבעת על ידי הבנקים, ובשנים האחרונות היא הריבית הנקבעת על ידי בנק ישראל, עליה מתווספים 1.5%.


מרבית הלקוחות המעוניינים במשכנתא זו, יקבלו תעריף הנמוך מריבית הפריים בהתאם לדירוג האשראי, מטרת ההלוואה ויכולת המיקוח שלהם. לקוחות מועדפים ישיגו בד"כ ריבית שנמוכה ב-0.8-1% מריבית הפריים. היתרונות של המסלול – המשכנתא אינה צמודה למדד המחירים לצרכן, ולכן בעת עליית המדד הקרן לא תגדל, וכמו כן, ניתן לפרוע את המשכנתא בכל עת ללא קנס שבירה.


החיסרון העיקרי הוא שבתהליך של עליית ריבית הפריים, כפי שקורה בימים אלו, ההחזר החודשי עולה ובתרחישים מסוימים הוא יכול לעלות אפילו ב-30%. כלומר, מי שלקח לפני התקנה משכנתא שברובה מבוססת על מסלול הפריים, מרוויח כסף כתוצאה מהוזלה במשכנתא במקרה של ירידת ריבית, אך מנגד נמצא בסיכון כלכלי בו בתרחישים כלכליים מסוימים, הוא יתקשה לעמוד בהחזר החודשי. השינוי בהרכב המשכנתא עליו החליט בנק ישראל, פתר את דילמת הסיכון-סיכוי. בתנאי הריבית של היום המסלול עדיין אטרקטיבי, ולמרבית הלקוחות משתלם לנצל את המכסה שקבע בנק ישראל.


·   משכנתא צמודה למדד בריבית משתנה –  משכנתא זו צמודה למדד המחירים לצרכן, ובנוסף להצמדה למדד הלקוח מחויב בריבית חובה נוספת שמתעדכנת כל מספר שנים בהתאם להסכם עם הבנק. מבחינת המפקח על הבנקים, כאשר הריבית משתנה בפערי זמן של עד 5 שנים, היא כלולה במכסת ה-33% של בנק ישראל.

כמו כן יתכן מצב שבו הריבית תעדכן לאחר יותר מ-5 שנים, ואז היא אינה כלולה במכסה זו. כך למשל, היום ניתן להשיג משכנתא מסוג זה במסלול המשתנה כל 5 או 7 שנים, בריבית של 2.6-2.8%.

יתרון המסלול הוא שהריבית ההתחלתית לרוב נמוכה, עד לעדכון, ולכן היא מתאימה למי שסבור שבתום התקופה הראשונה שבה הריבית נמוכה, תהיה לו דרך להעלות את רמת ההכנסה או לפרוע חלק מהמשכנתא ובנוסף, המסלול יכול להשתלם כשצפויה ירידת ריבית בעתיד.

הסכנה היא שעל אף שמדד המחירים לצרכן בדרך כלל שואף לאינפלציה קבועה של 2-3%, לעיתים מאבדים עליו ועל קצב האינפלציה שליטה. מצב זה דבר שעשוי לקרות בתרחיש של 20 שנה, וככל שהחלק הצמוד גבוה יותר, אנו חשופים להתייקרות המשכנתא.

 

·   משכנתא צמודת מט"ח – במסלול זה המשכנתא על כל חלקיה צמודה לשער הדולר, האירו וכו'.  והריבית במסלול זה היא ריבית ה-Libor  ריבית הבין בנקאית הנקבעת מתוך עסקאות בין הבנקים בלונדון. המשכנתא צמודה למטבע שנלקח, ומתווספים אליה רווח בנקאי, וריבית בשיעור של הLibor- המתעדכנת אחת לתקופה (רבעון, מחצית או שנה) בהתאם להסכם עם הבנק.

 
גירסת הדפסה   |   שלח לחבר