שאלה לגיל:

 "היינו בכנס השקעות בנדל"ן בספרד שארגנו זוג יזמים, שנראים רציניים ואמינים,

נירית ואני התרשמנו מאוד והיינו רוצים להשקיע בפרויקט, מדובר בהשקעה בדירת נופש במחיר מציאה של רק 280,000 ₪.

 הדירה תהיה רשומה עלינו בטאבו ונקבל עליה

כשבניית הדירה תושלם, צפויה לנו תשואה של כ-  13% בהערכה שמרנית.

זה אזור מתפתח, ליד הים ויש צפי רציני לעליית מחירים האם כדאי לנו? להשקיע בפרויקט

תודה גיל, תשובתך דחופה כי המחיר עומד לעלות בסוף החודש וחבל לנו לפספס."

דודו ונירית השתתפו בתכנית סוד הכסף האחרונה ולכן גם פנו אלי עם השאלה הזו.

מה אתם הייתם עושים אם הייתם במקומם של דודו ונירית?

אני לא שואל סתם, באמת תחשבו לפני שאתם עונים כי אני מקבל עשרות שאלות דומות לשאלה הזו שמלמדת על תמימות מסוכנת!

עניתם? מעולה!

עכשיו תבינו,

אנשים בטעות חושבים שלהשקיע זה לחפש תשואה גבוהה, מתלהבים ממצגת מושקעת שמראה להם את מה שהם רוצים לשמוע.

והתוצאה היא שאנשים עלולים לאבד את כל כספם.

ביקשתי מדודו ונירית שיספרו לי את כל מה שהם יודעים על העסקה.

דודו העביר לי מצגת מפוארת, עם הדמיות יפות, של הדירות, של חלוקת הפנים, פרטי ריהוט שיהיו בדירה, מיקום הדירה והמרחק משפת הים, ודיאגרמות המתארות התפתחות מחירים באזור בשנים האחרונות.

שאלתי אותו, האם יש עוד משהו שאתה יודע על העסקה וגם מהם תנאי התשלום והביטחונות שתקבלו? "

"לא גיל, זה כל מה שאני יודע על העסקה", השיב דודו, "תנאי התשלום הם להעביר את 100% מסכום העסקה תוך 30 יום לחו"ל ותוך כ 90 יום הנכס ירשם בטאבו על שמנו, הדירה בבנייה ותמסר לידנו בעוד כשנתיים"

לדודו ונירית, יש המון אינפורמציה על העסקה, אך אין להם מושג בהשקעות בנדל"ן .

הם בודקים את הדברים הפחות חשובים ולכן מה שדודו ונירית עמדו לעשות:

זה לא להשקיע, זה לקחת הימור מסוכן שבו הם עלולים להפסיד את כל כספם.

כדי להשקיע בנדל"ן, כמשקיעים ולא כמהמרים חובה ללמוד איך עושים זאת?

היום אלמד אתכם את שני הדברים הכי חשובים בהשקעה בנדל"ן דברים שלא מלמדים כמעט בשום מקום:

  1. בחינה וגידור סיכונים.
  2. עסקה טובה עושים ביום הרכישה ולא לפי תחזיות עתידות ורודות.

בחינת סיכונים וגידור סיכונים:

לפני שתבדקו תשואות, תתחילו לבחון את כל סיכוני העסקה כך לדוגמה בידקו:

~ מה שיעור המימון שלוקח היזם לצורך הפרויקט, ככל שהוא לוקח מימון בשיעור גבוה יותר, כך העסקה מסוכנת יותר.

~ מה סכום ההון העצמי שמשקיע היזם בפרויקט מכיסו הפרטי.

~ מה הביטחונות שלכם במקרה של פשיטת רגל של היזם, הקבלן המבצע.

~ מה נתיב הכסף שלכם, איך הוא ישמר עד שהנכס ירשם על שמכם?  כאן אין מקום לאמון, הכסף חייב להיות שמור עבורכם בלי שניתן יהיה לגעת בו (נאמנות לדוגמא, ערבות וכיו"ב)

~ מהם חוקי הטאבו במדינה זרה, מתי הם מגינים עליכם ומתי לא. (חשוב לדעת חוקי הטאבו משתנים ממדינה למדינה ולא תמיד רישום בטאבו מגן עליכם כמו בישראל)

~ מה מבנה העסקה מבחינה כלכלית, מה ההוצאות, ההכנסות, אחוזי הרווח של היזם, כמה מכירות נדרשות לנקודת האיזון הכלכלית של היזם והפרויקט?.

~ מה הביטחון שלכם שמדובר בסכום השקעה סופי ושלא תדרשו לשלם עוד כסף בהמשך?

כשאני מנתח עסקה, אני בוחן את כל הפרטים הללו ומחפש את הסיכונים בעסקה,

הרושם מהיזם (אמין, נחמד, מקצועי…) חשוב, כך ההתרשמות שלנו מהיזם חשובה, אך לא מספקת, אני מוודא שאין פרצות שבהם הכסף עשוי להיעלם משלל סיבות.

גידור סיכונים– מוודא שיש פתרון טוב לכל תסריט, כך לדוגמא שהכסף נשמר בנאמנות עד לרישום בטאבו או מה קורה כשהקבלן פושט רגל או מה קורה אם השוק יקלע למשבר ונפילת מחירים.

בודק את ההסכם ומוודא שיש בהסכם פתרונות לקשיים כלכליים של היזם וכו..

מובן מאליו- תמיד, אבל תמיד… נעזר בעו"ד מומחה שמייצג אותי ולא מסתפק בעו"ד של היזם.

עסקה טובה עושים ביום הרכישה ולא לפי תחזיות עתידות ורודות

התחזיות של התשואה בעתיד, נהדרות וחשובות, אך הם לא מעניינות בשלב הראשון.

מה שחשוב תמיד, זה שהנכס נמכר לכם במחיר טוב ביחס לשוק ושאר פרטי העסקה כמו תנאי התשלום, פרטי ריהוט אם יש , חניה, מחסן וכו…דהיינו עשיתם עסקה טובה ביום ביצוע העסקה.

הנה לדוגמה בעסקה של דודו ונירית כשבדקנו יחד מחירים של דירות נופש חדשות שבנייתן הסתיימה באיזור שבו נבנה הפרויקט , דירות נופש שמוצעות היום, מצאנו שמחירן נמוך בכ – 10% מהמחיר שבה הוצעה הדירה ע"י היזמים.

היינו מצפים שמאחר והדירה נמכרת שנתיים לפני תום הבנייה שמחירה יהיה נמוך מחיר השוק והנה היא מוצעת במחיר גבוהה יותר מדירות שכבר מוכנות וזה אומר שלכאורה, לא מדובר בעסקה טובה – ביום הרכישה וכל הרווח אם יהיה בנוי על סיכון שאנו ניקח (שמים כסף שנתיים מראש) ועל תחזית אופטימית של עליית ערך הנכס והשכירות העתידית.

לפי ההגדרה שלנו- זו עסקה שאינה טובה.

רק עסקה טובה ביום הרכישה, נחשבת עסקה טובה.

זה אומר שהמחיר צריך לשקף את זה שאני כמשקיע שם את מלוא הכסף שנתיים מראש, יש לזה מחיר כלכלי ויש כאן סיכון נוסף, שניהם חייבים לבוא לביטוי בעסקה.

לאחר שהתברר לדודו ונירית שלא כל הנוצץ זהב.

דודו ונירית החליטו לא להשקיע בעסקה ולהמשיך לחפש.

המסר שלי אליכם, המשיכו לחפש השקעות, כי היום מסוכן הרבה יותר לא להשקיע, אבל בבקשה אל תלכו שולל אחרי תשואה עתידית פנטסטית, חפשו את סיכוני העסקה ורק אז את התשואה.

הפתרון- השקעה בהשכלה פיננסית מעשית

השקעות ונכסים נראים אולי מפחיד, אלא שזה לא נכון! צריך ללמוד כללים פשוטים איך לעשות זאת.

וזה נכון גם למי שהוא במינוס וגם למי שהכנסתו נמוכה משום שאין דרך אחרת לבנות ביטחון כלכלי חוץ מלייצר הכנסה נוספת ולהשקיע בנכסים.

וזו טעות לחשוב שקודם נסגור את החובות, נחסוך כסף ורק אז נשקיע,

לא צריך להמתין- צריך ללמוד איך עשירים עושים זאת גם כשאין להם את מלוא האמצעים.

וכמו שיש בהשקעת סיכון למי שלא מבין ולא נוהג כמקצוען, כך יש הזדמנות גדולה.

צריך רק ללמוד איך לעשות את זה  .

מי שיערך כבר היום וירכוש כלים מתאימים יהיה גם ערוך להצלחה כלכלית חסרת תקדים.

תכנית סוד הכסף היא כלי שיאפשר לכם כבר היום לשדרג את מצבכם הכלכלי ותוך כדי כך לרכוש ידע וכלים מעשיים למעבר ממצב של חוסר אונים לשליטה מלאה במצבכם הכלכלי, לתחושת עוצמה, ידע וביטחון בעתיד.

תכנית סוד הכסף ליצירת ביטחון וחופש כלכלי

היא תכנית אימון כלכלי מתקדמת ובה תרכשו השכלה פיננסית רחבה ומעשית להשקעות, שיטות ליצירת הכנסה נוספת וניהול תקציב.

אני שמח לבשר לכם שתכנית סוד הכסף ליצירת ביטחון וחופש כלכלי תפתח ביום 17/11/19 .

ההרשמה לתכנית סוד הכסף תפתח ביום ראשון 3/11/19

הטבה מיוחדת תינתן ביום פתיחת ההרשמה

רוצים להיות הראשונים שמקבלים גישה להרשמה ולהטבה

הירשמו כאן  ונחזור אליכם עם פרטים מלאים

בהצלחה

גיל אורלי

"לאפשר לכל אדם ביטחון וחופש כלכלי"

נ.ב

זוגיות וכסף כרוכים זה בזה כל הזמן,

הצלחה כספית מועצמת כשבני הזוג פועלים יחד להגשמת חלומות משותפים.

לקראת יום האהבה ( טו באב) , השקיעו בזוגיות שלכם, זו אחת ההשקעות עם התשואה הכי גבוהה

גלילה לראש העמוד
דלג לתוכן